在本次“綠色地產(chǎn)探索中國行”的成都站成行之前，中國房地產(chǎn)報記者與成都太華置業(yè)有限公司董事總經(jīng)理何文琪溝通，他回復(fù)中國房地產(chǎn)報記者郵件時說，目前他所在公司的項目開發(fā)還在前期概念設(shè)計中，沒有很多數(shù)據(jù)、案例供記者參考，但可以從一個在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈從業(yè)20年的“資深地產(chǎn)人”視角，談?wù)剣鴥?nèi)的綠色地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　何文琪1992年正式涉足房地產(chǎn)，當時負責上市公司南玻集團房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)。后因南玻集團業(yè)務(wù)調(diào)整，從1999年到2008年，他負責南玻集團工程建設(shè)管理工作，在此期間他研究過太陽能光伏與建筑結(jié)合、太陽能光熱、風力發(fā)電等技術(shù)。2010年之后，他離開南玻集團回到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。他的這種經(jīng)歷在某種程度上，決定了他對房地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型的思考更接地氣。

　　一切為了銷售

　　3月21日上午10點半，中國房地產(chǎn)報記者來到何文琪的辦公室，他正在看記者此前發(fā)給他的采訪提綱。

　　他指著提綱上的采訪話題告訴中國房地產(chǎn)報記者，其實無論是房企綠色轉(zhuǎn)型、綠色發(fā)展戰(zhàn)略，還是綠色技術(shù)路徑，最終都是為綠色營銷服務(wù)。得知中國房地產(chǎn)報記者剛采訪了成都交大房產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負責人，他進一步解釋，交大房產(chǎn)最早是西南交通大學的校辦企業(yè)，市場上給客戶的感覺是有教學研究資源，交大房產(chǎn)憑借這種優(yōu)勢，市場產(chǎn)品定位主打科技牌，作為項目的主要賣點。

　　長期以來，開發(fā)商打造產(chǎn)品永遠是以市場為導(dǎo)向，對于目前的綠色轉(zhuǎn)型也是如此。開發(fā)商關(guān)注項目的土地成本、建造成本、綠色技術(shù)成本，考慮這些因素疊加起來后項目的市場接受度。

　　“開發(fā)商是不會做賠本買賣的，花了錢又不叫好的事情幾乎不做。”何文琪稱。

　　何文琪表示，在產(chǎn)品同質(zhì)化時代，目前涌現(xiàn)出一批以綠色為主打的開發(fā)商，其實最終還是從市場出發(fā)去考慮，比如朗詩地產(chǎn)、成都交大地產(chǎn)。朗詩也是從一個小的開發(fā)商做起來的，在開發(fā)量與批量建造成本上與一些大開發(fā)商沒有可比性，因此它們就走差異化路線。“房企綠色轉(zhuǎn)型主觀上萬變不離其宗，都是為了項目銷售。”

　　結(jié)合自己的從業(yè)經(jīng)歷，何文琪認為與10年前大家都將綠色作為噱頭相比，目前大多數(shù)開發(fā)商有了綠色意識，幾乎沒有開發(fā)商在產(chǎn)品中完全不考慮綠色。

　　“綠色開發(fā)的第一內(nèi)涵就是精裝修的普及，綠色地產(chǎn)最大的問題就是精裝修沒有強制。”何文琪表示，這是國家政策的缺失。第一，毛坯房、二次裝修與現(xiàn)在倡導(dǎo)的低碳環(huán)保可持續(xù)等綠色理念，都是相悖的；第二，將裝修這一高技術(shù)含量的事情留給住戶自己完成，很不科學；第三，二次裝修對建筑整體質(zhì)量安全存在隱患，在此過程中，不可能要求物業(yè)監(jiān)管每一家的裝修設(shè)計方案，將方案進行科學論證計算。

　　何文琪補充，精裝修強制推行并不是說一定要一刀切，目前很多三四線城市的房價也就幾千元，都要達到高標準的精裝修水平也不現(xiàn)實；另外，精裝修對產(chǎn)業(yè)鏈要求高，涉及很多部品與技術(shù)，需要行業(yè)的設(shè)計規(guī)范、施工質(zhì)量、驗收標準的支撐配套。這是一個循序漸進的過程，但可以分步驟進行強制，對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、高房價地區(qū)，就應(yīng)該強制精裝修，杜絕低端產(chǎn)品和浪費開發(fā)的模式出現(xiàn)，然后帶動經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)慢慢普及。

　　據(jù)了解，目前何文琪所在公司開發(fā)的樓盤都是百分之百的精裝修。在他看來，行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬科[簡介 最新動態(tài)][簡介最新動態(tài)]的綠色轉(zhuǎn)型選擇從精裝修突圍，也正是看到了問題的關(guān)鍵點，抓住了主要矛盾。

　　節(jié)能：做加法還是做減法？

　　談及建筑節(jié)能的技術(shù)路徑，何文琪在此前中國房地產(chǎn)報舉行的一次部品采購會上，就提出了做加法還是做減法的問題。做加法就是增加新的能源供給，比如作為新能源的太陽能、風能、地熱能等；做減法就是減少能源總需求量。

　　何文琪認為，在建筑上應(yīng)用可再生能源這種方式比較依賴環(huán)境與區(qū)域，技術(shù)也相當有限，所以說將“做加法”作為建筑節(jié)能的重點形式不太現(xiàn)實。

　　據(jù)悉，從2000年到2003年，何文琪曾在南玻集團下屬的建筑幕墻公司做總經(jīng)理，曾重點研究太陽能光伏與建筑結(jié)合的應(yīng)用，想在建筑外圍護結(jié)構(gòu)方面大量采用光電幕墻，但做了幾年后發(fā)現(xiàn)，這種形式的普及與應(yīng)用受到太多的限制，完全不具備推廣意義。“光伏發(fā)電在中國適合大型的發(fā)電廠來做，而不是在建筑上。”之后，何文琪研究過太陽能光熱、風力發(fā)電等技術(shù)，都取得了不錯的成果，但鑒于推廣與市場普及問題而停止。“從某種意義上講，性價比不好的東西就是浪費。”在講述的過程中，何文琪一直在強調(diào)這一觀點，這也是為什么他后來對可再生能源技術(shù)的全面推廣，變得非常慎重的原因所在。

　　后來，在2009年何文琪做建筑節(jié)能玻璃推廣時找到了建筑節(jié)能的突破口，就是做減法，方式之一就是改善建筑物的圍護結(jié)構(gòu)，減少室外熱量的傳入。假如將建筑作為一個密閉的盒子，它主要是通過圍護結(jié)構(gòu)與外界來進行能量交換，墻體本身冷熱交換熱量損失不大，關(guān)鍵是門窗，當時何文琪主推的是低輻射的Low-E玻璃。

　　如今，隨著公共建筑節(jié)能標準的提升，大型公共建筑幾乎全部使用Low-E玻璃，不然達不到國家規(guī)定的強制節(jié)能標準，但目前住宅標準中并沒有強制性地將這一材料列入。

　　“假如建筑圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能保溫沒有做好，卻花了很大成本去做增量的可再生能源利用，有點本末倒置。”何文琪表示，房地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型與其用一些很炫的綠色技術(shù)，不如踏踏實實地將建筑物的圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能做好，成本也不高，但節(jié)能效果顯著。“與精裝修一樣，在這些綠色地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵問題上，國家相關(guān)部門措施不力，政策推進和強制性不夠。”

　　聚焦室內(nèi)的空氣品質(zhì)

　　在采訪過程中，中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)何文琪的辦公桌上放著一些新風系統(tǒng)的宣傳冊。何文琪表示，目前他們的項目除了全部精裝修，做好圍護結(jié)構(gòu)之外，也在研究解決室內(nèi)潔凈空氣的技術(shù)。目前霧霾頻發(fā)，引發(fā)民眾對健康環(huán)境的擔憂，開發(fā)商都將改善室內(nèi)環(huán)境作為產(chǎn)品的主要賣點。“目前行業(yè)內(nèi)的新風技術(shù)比較成熟，帶來的增量成本也不算太高，而對室內(nèi)環(huán)境維護作用很大。”從開發(fā)商綠色營銷角度來講，對項目中應(yīng)用的新風系統(tǒng)，何文琪向很多做產(chǎn)品的廠家提出一個問題，如何讓客戶深刻感受到室內(nèi)外的差距，能否有一個像溫度計一樣的顯示屏很直觀地顯示目前的空氣指標數(shù)值？

　　據(jù)行業(yè)技術(shù)比較領(lǐng)先的一位供應(yīng)商介紹，這個技術(shù)目前已有，就是產(chǎn)品太貴，單獨對空氣質(zhì)量檢測的儀器一套大概五六千元。“這樣的技術(shù)目前太貴，不具備廣泛使用的價值。”何文琪評價。

　　何文琪表示，所有的綠色技術(shù)路徑最終還是要從綠色營銷上反映出來。針對新風系統(tǒng)，目前除了告訴客戶這套系統(tǒng)的作用之外，還可以通過物業(yè)公司定期更換的新風系統(tǒng)濾片給客戶看，讓他們有直觀感受。“部品的發(fā)展往往是從需求端來推動的，目前空氣質(zhì)量顯示這一技術(shù)普及有一定的難度，但未來肯定會有人來研究，提供解決辦法，降低產(chǎn)品的成本。”