過(guò)去的一年，新改革時(shí)代開(kāi)局，在新城鎮(zhèn)化號(hào)角聲中，在調(diào)控與市場(chǎng)化交織的聲浪中，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。但這只是起點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強(qiáng)的智慧，去適應(yīng)全新形勢(shì)，并取得更大的發(fā)展。
新的一年，角逐市場(chǎng)的版圖與新增長(zhǎng)邊界，誰(shuí)將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。
2014年3月11-13日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體繼續(xù)盤(pán)點(diǎn)年度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機(jī)會(huì)與變化，推出“模式與革新”特別報(bào)道。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜
延續(xù)著自2007年開(kāi)盤(pán)至今的熱銷(xiāo)記錄，富力津門(mén)湖2013年全年銷(xiāo)售錄得24.8億元，穩(wěn)居天津（樓盤(pán)）單盤(pán)銷(xiāo)量榜首。
根據(jù)富思博得相關(guān)數(shù)據(jù)，富力津門(mén)湖2013年成交套數(shù)1284套，成交面積14萬(wàn)平方米，成交金額24.8億，成交均價(jià)17700元/平方米。
同時(shí)，富力2013年在天津市場(chǎng)的銷(xiāo)售總額排名第三，成交套數(shù)2901套，成交總面積32萬(wàn)平米，成交金額42.5億元，同比下降4.6%，市場(chǎng)占有率達(dá)2.54%。
天津作為富力集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，近年來(lái)表現(xiàn)一直可圈可點(diǎn)。不過(guò)在漂亮的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)背后，富力在天津的口碑以及發(fā)展后勁卻也有乏力的跡象。
兩個(gè)項(xiàng)目撐起天津區(qū)域市場(chǎng)
富力·津門(mén)湖坐落于天津市中心富人區(qū)梅江居住區(qū)的門(mén)戶(hù)要位天津市紫金山路起始點(diǎn)，外環(huán)線以里，是衛(wèi)南洼地帶中距離市中心最近的一個(gè)項(xiàng)目。近鄰天津市電視臺(tái)數(shù)字電視大廈、國(guó)家安全局。
項(xiàng)目總體建筑面積為157萬(wàn)平米，主要目標(biāo)客戶(hù)是中高端市場(chǎng)的改善性需求。項(xiàng)目主要包括80-90平方米的兩居室戶(hù)型和130-140平方米的三居室戶(hù)型，綠化率達(dá)57.6%。
據(jù)天津業(yè)內(nèi)介紹，津門(mén)湖項(xiàng)目是富力從天津本土開(kāi)發(fā)商手上收購(gòu)而來(lái)。從2007年開(kāi)盤(pán)至今，一直保持較高的銷(xiāo)售額，其單盤(pán)銷(xiāo)售，截止2012年已突破百億。未來(lái)預(yù)計(jì)2014年1月加推高層，另有聯(lián)排、獨(dú)棟別墅和前期精裝高層在售。
天津業(yè)內(nèi)指出，天津是富力集團(tuán)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的重點(diǎn)區(qū)域，而富力津門(mén)湖又是富力在天津市業(yè)務(wù)的主要來(lái)源，因此該項(xiàng)目的重要性不言而喻。
除了津門(mén)湖項(xiàng)目，富力在天津的另一個(gè)重頭項(xiàng)目津南新城，亦對(duì)其鞏固區(qū)域市場(chǎng)份額起到舉足輕重的作用。
津南新城是富力聯(lián)手在港交所上市的合景泰富、世茂集團(tuán)、雅居樂(lè)，借鑒廣州（樓盤(pán)）亞運(yùn)城（樓盤(pán)）的成功運(yùn)作模式共同開(kāi)發(fā)打造的超級(jí)大盤(pán)。地塊最初為富力于2010年拿下的地王項(xiàng)目，當(dāng)年4月，富力以70.5億元的總價(jià)拍得了天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的天津新地王，同時(shí)刷新了天津單一項(xiàng)目樓盤(pán)的體量記錄和最高地價(jià)紀(jì)錄。
據(jù)天津業(yè)內(nèi)介紹，雖然是四家聯(lián)手開(kāi)發(fā)，但其他幾家房企此前均未涉足天津市場(chǎng)，至少都未涉足天津市區(qū)核心區(qū)域，因此選擇進(jìn)入天津市場(chǎng)多年且有一定市場(chǎng)份額的富力進(jìn)行操盤(pán)，也屬較優(yōu)選擇。
該項(xiàng)目總建筑面積300萬(wàn)平米，位于津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)老海河北，至天津中心城區(qū)12公里，至濱海機(jī)場(chǎng)15公里。2011年8月7日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售578套。
而根據(jù)富思博得統(tǒng)計(jì)，津南新城2013年成交套數(shù)為1405套，成交總面積14.4萬(wàn)平方米，成交金額11.9億，成交均價(jià)8200元/平方米。
統(tǒng)計(jì)下來(lái)，富力津門(mén)湖和津南新城2013年全年銷(xiāo)售額共計(jì)36.7億元，占富力天津全年銷(xiāo)售額42.5的86.35%。不過(guò)相比而言，富力在天津的其他在售項(xiàng)目則表現(xiàn)平平，因此業(yè)內(nèi)評(píng)論兩個(gè)項(xiàng)目撐起富力天津區(qū)域市場(chǎng)確有其因。
質(zhì)量口碑、市場(chǎng)或?yàn)槲磥?lái)隱憂(yōu)
然而，與飄紅的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相左的是，富力在天津市場(chǎng)的品質(zhì)口碑一直不盡如人意。
據(jù)天津業(yè)內(nèi)介紹，富力津門(mén)湖銷(xiāo)量之所以如此可觀，跟其優(yōu)越的地理位置息息相關(guān)。去掉這層庇佑，富力在天津其他一些地理位置稍差的項(xiàng)目則沒(méi)有那么受追捧，即使是去年銷(xiāo)售可圈可點(diǎn)的津南新城項(xiàng)目，也在銷(xiāo)售前期遭遇不順。
據(jù)了解，津南新城為精裝修項(xiàng)目，2011年開(kāi)盤(pán)初期均價(jià)7000元/平米。而與該項(xiàng)目一路之隔的融創(chuàng)中央學(xué)府走的是高端路線，毛坯房單價(jià)雖比之津南新城高2000元左右，但中央學(xué)府銷(xiāo)量卻一直壓津南新城一頭。
業(yè)內(nèi)分析就指出，富力在天津一直在做精裝修項(xiàng)目，然而其精裝修口碑一直不夠好，曾多次被媒體曝出質(zhì)量問(wèn)題，置業(yè)者認(rèn)可度稍低。另外，在該區(qū)域買(mǎi)房者多屬于高端置業(yè)者，所以客戶(hù)更欣賞性?xún)r(jià)比較高的產(chǎn)品。
因此，質(zhì)量問(wèn)題或會(huì)是富力在天津市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的不利因素。此前中銀國(guó)際也在調(diào)研報(bào)告中提及，“在參觀富力津門(mén)湖項(xiàng)目時(shí)，質(zhì)量問(wèn)題引起了我們對(duì)公司未來(lái)品牌形象的擔(dān)憂(yōu)，因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)幾個(gè)地方的確有之前媒體報(bào)道的一些相似的質(zhì)量問(wèn)題。”
另外，在不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，如何守住市場(chǎng)份額，也是擺在富力天津面前的一個(gè)問(wèn)題。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力去年在天津市場(chǎng)的銷(xiāo)售排名被保利趕上，成交金額也同比下跌4.6%。
天津業(yè)內(nèi)介紹，目前來(lái)看，按照梯次劃分，融創(chuàng)和保利會(huì)繼續(xù)守住前三中兩個(gè)席位，2013年成交金額分別為73億元、47.3億元，市場(chǎng)占有率為4.36%、2.82%。而富力、萬(wàn)科等則存在較大變數(shù)。與融創(chuàng)在天津的堅(jiān)挺地位相似，該業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保利未來(lái)在天津的發(fā)展勢(shì)頭比之富力會(huì)更強(qiáng)勁。
單個(gè)項(xiàng)目方面，保利融創(chuàng)合作的海河2013年亦有19.6億元的成交額，成交套數(shù)540套，成交總面積6.8萬(wàn)平方米，成交均價(jià)28600元/平米。與富力津門(mén)湖項(xiàng)目可有一比。
另外，富力在天津近兩年都沒(méi)有公開(kāi)的拿地動(dòng)作。未來(lái)的銷(xiāo)售主要還是依靠富力津門(mén)湖及津南新城項(xiàng)目。據(jù)估計(jì)，富力津門(mén)湖貨量還可支撐兩到三年，津南新城則還可持續(xù)銷(xiāo)售五到六年。未來(lái)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)顯得較為迫切。
