2018 年以來，外資兇猛，中國房地產大宗交易完成 1977 億元，外資達到 780 億元。2019 年一季度，外資投資超過 300 億元。

通過復盤這些收購背后的交易，會發(fā)現(xiàn)這些大宗交易大多以甲級寫字樓、購物中心為主。通常擁有多個綠色建筑認證的商業(yè)單位，因具備強大的競爭力，交易背后的賣家競爭則更為激烈。

從過去買地段，到現(xiàn)在買核心物業(yè)，從關心地理位置到關心資產的運營質量、環(huán)保質量、資產管理水平，中國的大宗交易市場迎來綠色建筑投資時代。

近日，仲量聯(lián)行高級董事甘啟善接受了《中國房地產金融》專訪，透視中國房地產資產管理背后的綠色金融，以及剖析綠色建筑時代的房地產行業(yè)轉型。頂級寫字樓與綠色金融有何種關聯(lián)，綠色金融又能對房地產企業(yè)及投融資機構帶來什么影響？

綠色金融與綠色建筑

說起綠色金融，不能不提《巴黎協(xié)定》。2016年中國加入《巴黎協(xié)定》，同年該協(xié)定開始生效，這是一份近 200 個締約國一致同意，應對氣候變化的重要約束性協(xié)議。明確了2020-2030 年全球氣候治理機制和行動安排。協(xié)議各方加強對氣候的管理，把全球平均氣溫較工業(yè)化前水平升高控制在2 攝氏度以內，并把升溫控制在 1.5 攝氏度之內，實現(xiàn)本世紀下半葉溫室氣體凈零排放。

中國在《巴黎協(xié)定》中提出了自己的承諾，二氧化碳排放 2030 年達到峰值并爭取達到峰值，單位國內生產總值二氧化碳排放比 2005 年下降60%-65%，提出這一承諾的另一側面，中國溫室氣體排放 2005 年已經占到全球排放總量的 30% 左右。

節(jié)能減排因此成為人們生活中避不開的一個詞匯。對于能耗排放而言，三大“能耗大戶（工業(yè)能耗、交通能耗能耗、建筑能耗）”中，建筑能耗占社會總能耗三分之一。中國建筑節(jié)能協(xié)會發(fā)布的《中國建筑能耗研究報告（2017 年）》顯示，2015 年中國建筑能源消費總量為 8.57 億噸標準煤，占全國能源消費總量的 20%。

世界銀行曾經預測，到 2030 年前全球要實現(xiàn)節(jié)能減排的目標，70%的減排潛力在建筑節(jié)能方面。因此，推行建筑節(jié)能，大力發(fā)展綠色建筑成為中國綠色生態(tài)治理重要的一環(huán)。

從另一個側面可以看出，生態(tài)治理、綠色環(huán)境對于當前經濟發(fā)展的重要性。從十八大明確生態(tài)文明建設戰(zhàn)略決策，到成為“十三五”規(guī)劃發(fā)展目標，生態(tài)文明建設成為當前經濟社會發(fā)展的頂層設計。

《建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃》要求，到 2020 年，中國城鎮(zhèn)新建民用建筑全部達到節(jié)能標準要求，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達到 50%，新開工全裝修成品住宅面積達到 30%，綠色建材應用比例達到 40%，裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到 15%。

在“十三五”規(guī)劃中，也明確提出了“構建綠色金融體系”的宏偉目標。中國人民銀行副行長陳雨露指出，發(fā)展綠色金融是實現(xiàn)綠色發(fā)展的重要推動力量。2016 年 8 月，中國人民銀行等七部委發(fā)布《關于構建綠色金融體系的指導意見》，中國成為全球首個由政府推動并發(fā)布政策明確支持“綠色金融體系”建設的國家。

在上述意見中，綠色金融是指，為支持環(huán)境改善、應對氣候變化和資源節(jié)約高效利用的經濟活動，即對環(huán)保、節(jié)能、清潔能源、綠色交通、綠色建筑等領域的項目投融資、項目運營、風險管理等所提供的金融服務。金融工具涵蓋了綠色信貸、綠色債券、綠色股票指數和相關產品、綠色發(fā)展基金、綠色保險、碳金融等。

“單從2018年全球綠色債券市場發(fā)行來看，中國位居第二，僅次于美國，是全球綠色債券發(fā)行最大的國家之一。”甘啟善說，這一數字在2018 年是 428 億美元水平，同比增長12%，當年的全球市場規(guī)模是 1700 億美元左右，未來還會持續(xù)遞增。

綠色房地產金融

通常意義上的綠色建筑，是指在建筑材料、施工工藝、運營管理、水以及室內環(huán)境治理層面，采用節(jié)能、經濟、環(huán)保和資源高效利用的方式，讓建筑在全壽命周期里降低建筑對環(huán)境的影響，提高建筑的經濟效益和環(huán)境友好性，注重“健康”、“適用”、“高效”。

為此，多部委出臺多個法律法規(guī)，推動和鼓勵利用綠色金融工具在綠色地產項目進行融資試點。2015 年 12 月，中國人民銀行發(fā)布《關于在銀行間債券市場發(fā)行綠色金融債的公告》和《綠色債券支持項目目錄（2015 年版）》，開啟綠色金融債發(fā)行序幕。

2016 年，國家發(fā)改委印發(fā)《綠色債券發(fā)行指引》，明確將綠色建筑發(fā)展、建筑工業(yè)化、既有建筑節(jié)能改造、海綿城市建設、智慧城市建設和低碳省市試點、低碳城（鎮(zhèn)）試點、低碳社區(qū)試點、低碳園區(qū)試點的低碳能源、低碳工業(yè)、低碳交通、低碳建筑等低碳基礎設施建設及碳管理平臺建設項目列為重點支持項目。

2017 年，中國證監(jiān)會發(fā)布的《關于支持綠色債券發(fā)展的指導意見》中表示，重點支持長期專注于綠色產業(yè)的成熟企業(yè)；在綠色產業(yè)領域具有領先技術或獨特優(yōu)勢潛力的企業(yè)。綠色公司債券申報受理及審核實行“專人對接、專項審核”，適用“即報即審” 政策，并且開通 “綠色通道”制度安排，提升企業(yè)發(fā)行綠色債券的便利性。

根據銀保監(jiān)會披露的數據，截至2017 年 6 月，綠色信貸已從 2013年的 5.2 萬億上升至 8.22 億元。2018 年，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會正式發(fā)布《中國上市公司 ESG 評價體系研究報告》和《綠色投資指引( 試行 )》， ESG 指的是環(huán)境 (Environmental)、社會 (Social) 和企業(yè)治理 (Governance)。ESG 投資引導，將推動機構落實綠色主題基金投資，強化注重投資回報，也兼顧投資的社會影響與環(huán)境保護。

除了綠色債券、綠色信貸、綠色基金外，還有如綠色保險等金融工具。“從全市場來看，美國、歐洲國家對綠色投資需求非常大。”甘啟善表示，在亞洲市場，新加坡金管局2017 年推出綠色債券津貼計劃，而香港聯(lián)交所也在 2018 年初推出綠色債券津貼計劃，以此推動當地綠色債券市場發(fā)展。

兩地綠色債券津貼計劃同樣要求發(fā)行人需要將發(fā)債資金用于推動綠色環(huán)境效益或氣候變化效益的項目。在該津貼計劃下，綠色債券發(fā)行人為債券進行獨立評估時，涉及的評估成本可獲得高達 100％津貼。新加坡計劃的津貼金額最高可得新幣 10 萬元，香港計劃方面的津貼金額最高可得港幣 80 萬元。“這一計劃能有效促使發(fā)行人將資金用于節(jié)能減排相關的項目，并促使獨立評估方后續(xù)可以跟蹤、審查和認證。”甘啟善說，這一優(yōu)惠幫助發(fā)行人省去了項目評估成本，也幫助監(jiān)管機構監(jiān)督綠色債券的使用用途。

在境內融資偏緊的背景下，綠色債券受到越來越多的上市公司偏好，

房企從鮮有嘗試到發(fā)行踴躍，綠色債券成為低成本融資的一條重要渠道。龍湖集團、當代置業(yè)、中國金茂、朗詩綠色集團和華發(fā)股份均已成功發(fā)行綠色債券。

“對于大部分融資主體來講，發(fā)行綠色債券要比發(fā)行普通債券利率要低，這對發(fā)行人而言非常具有吸引力。”甘啟善說，3A 級資質的房企，發(fā)行綠色債券利率要比普通債券低10-20 個 BP（債券利率度量單位，1 個 BP 是 0.01%）。通常情況會促使房企更加注重綠色地產的發(fā)展，反過來更容易獲得低成本融資。

綠色金融提升房地產資產管理

“在房地產領域，綠色金融會加速綠色建筑的發(fā)展，反過來提升建筑在商業(yè)層面的收益，包括租金提升、資產的保值升值。”甘啟善說。

越來越多的房企在新建寫字樓、商業(yè)綜合體中注重項目本身的綠色建筑質量。而綠色建筑本身的評定和評級成為識別資產的直接標簽。目前在中國較為廣泛的有“三星級綠色建筑標準”，對場地、材料、能源、水資源、室內環(huán)境質量、創(chuàng)新與性能改進六個方面進行評價，是中國綠色建筑評價體系中最高級別的綠色建筑標準，分為一星、二星、三星，其中三星是最高級別。適用于評價住宅、辦公、商場、賓館等多種類型的建筑。

國際上主流的綠色建筑認證體系有：LEED™( 美國 )、BOMA( 美國 )、BlueAngel( 德國、北歐) 等。其中 LEED 認證是世界范圍內被廣泛采用的標準，在中國市場認證項目數量逐年攀升，其中以辦公樓占比最高，城市分布以上海、北京、香港最多。從商業(yè)地產投資角度來看，這三個城市真是中國商業(yè)地產大宗交易的主力城市。

“綠色認證對于資產管理而言，具有標簽效應，提示這個物業(yè)是一個優(yōu)質產品，也證明資產發(fā)行人注重對資產的維護。”甘啟善說，業(yè)主希望資產未來以更好的狀態(tài)經營下去，從而讓綠色投資更有前景可期。

世界綠色建筑委員會發(fā)布的報告顯示，綠色建筑的一個關鍵優(yōu)勢是降低運營成本，特別是在能源成本和總生命周期成本方面，一年內降低運營成本8%-9%，五年內降低運營成本 13%-15%。綠色改造項目可以節(jié)約13% 的運營成本，而新建綠色建筑可以節(jié)約 15％的運營成本。

甘啟善說，具備綠色認證的資產，在租金回報上具有一定溢價，通常在10%-15%；而在出租率上，具有認證的資產要比沒有認證的要高6%-8%。

為什么會有這樣大的差異？甘啟善解釋，綠色建筑認證過的寫字樓，一方面，面向租戶時，更加考慮租戶的使用體驗，會讓租戶滿意度提升，保障出租率；另一方面，從投資角度來講，往往重視用怎樣的工具來判斷資產價值，綠色認證的標準恰好吻合金融化的要求，進而通過金融工具發(fā)行債券或者出售，能夠改變資產持有人的收入結構、資產運營結構，讓資產估值得到提升。

“從目前市場情況來看，開發(fā)商、業(yè)主開始慢慢改變觀念，懂得如何持有資產和維護資產，以及利用綠色金融工具來優(yōu)化提升資產的估值。”甘啟善認為，對于持有人而言，綠色金融有兩重概念，第一重是利用綠色金融的融資，進一步提升資產的能耗效率和環(huán)保標準，讓資產能夠符合環(huán)保和節(jié)能減排要求；第二重是通過提升資產的綠色星級，讓運營成本降低、租金提高，從而改善資產的現(xiàn)金流，更為資產提升市場競爭力。

從全球市場來看，新加坡和中國香港注重在房地產領域發(fā)展綠色金融——不動產投資信托基金（REITs）, 強調發(fā)行資產的可持續(xù)發(fā)展、健康、環(huán)保、低碳，為資產創(chuàng)造價值。

領展房地產投資信托基金（0823.HK) 2016年發(fā)行5億美元綠色債券，票面利率2.87%，是亞洲第一家發(fā)行綠色債券的房地產企業(yè)。2019年3月，成功發(fā)行香港首只綠色可轉換債券，募資40億元，年息率1.6%，為五年來亞洲房地產企業(yè)發(fā)行債券中最低。

領展資產管理有限公司行政總裁王國龍表示：“可持續(xù)發(fā)展是領展業(yè)務模式重要一環(huán)。我們致力透過綠色措施提升旗下物業(yè)組合的長期價值。作為負責任投資原則簽署機構和聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署成員，我們很高興與理念相同的投資者合作，促進和提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的表現(xiàn)，并建立蓬勃發(fā)展的低碳小區(qū)。”

甘啟善評價，領展發(fā)行綠色債券，可以看到發(fā)行人對資產管理非常有信心，使用更為低成本的資金，來發(fā)展綠色地產，能更好地發(fā)揮企業(yè)資產管理能力，也能更直接地幫助企業(yè)投資更多的綠色資產，形成最佳的投資閉環(huán)。

“我們預期房企以及資產持有人，未來將會改變粗放式的發(fā)展模式，引入資產管理、綠色金融手段，推動房企向綠色地產、可持續(xù)發(fā)展的目標邁進。”甘啟善說。

【關注頭條號樂居買房，掌握購房好時機?！?/div>