在《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020）》中指出：到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到50%，新開(kāi)工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)到40%。
我國(guó)的綠色建筑從2008年至2010年呈緩步發(fā)展趨勢(shì)，自2011年起，綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目數(shù)量和建筑面積逐年呈直線(xiàn)上升趨勢(shì)，從2008年的10個(gè)項(xiàng)目，建筑面積141萬(wàn)㎡，直至2015年1533項(xiàng)，建筑面積1.8億㎡。
為此，地產(chǎn)成本圈特地與在綠色建筑上有多年工作經(jīng)驗(yàn)和案例實(shí)踐的同仁進(jìn)行專(zhuān)題約稿。以下內(nèi)容是包括：基本概念、增量成本、案例分析。
基本概念：綠色建筑及評(píng)價(jià)
關(guān)于綠色建筑的概念，在《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 50378-2014）中是這樣說(shuō)的：在全壽命期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。
在《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 50378-2014）中，有以下內(nèi)容需要成本人了解和注意：
1、一般規(guī)定
1）綠色建筑的評(píng)價(jià)分為設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)、運(yùn)行評(píng)價(jià)。設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)在建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查通過(guò)后進(jìn)行；運(yùn)行評(píng)價(jià)應(yīng)在建筑通過(guò)竣工驗(yàn)收并投入使用一年后進(jìn)行。
2）申請(qǐng)?jiān)u價(jià)方應(yīng)進(jìn)行建筑全壽命期技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析，合理確定建筑規(guī)模，選用適當(dāng)?shù)慕ㄖ夹g(shù)、設(shè)備和材料，對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行階段進(jìn)行全過(guò)程控制，并提交相應(yīng)分析、測(cè)試報(bào)告和相關(guān)文件。
2、評(píng)價(jià)與等級(jí)劃分
1）綠色建筑分為3個(gè)等級(jí)：一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)。3個(gè)等級(jí)的綠色建筑均應(yīng)滿(mǎn)足本標(biāo)準(zhǔn)所有控制項(xiàng)的要求，且每類(lèi)指標(biāo)的評(píng)分項(xiàng)得分不應(yīng)小于40分。當(dāng)綠色建筑總得分分別達(dá)到50分、60分、80分時(shí)，對(duì)應(yīng)的等級(jí)分別為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)。（北京、天津本條同上，中新天津生態(tài)城綠色建筑總得分分別達(dá)到60分、80分、90分時(shí)，綠色建筑等級(jí)分別為銀獎(jiǎng)、金獎(jiǎng)、白金獎(jiǎng)）。
2）綠色建筑評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由7類(lèi)指標(biāo)組成，按總得分確定等級(jí)，每類(lèi)指標(biāo)均包括控制項(xiàng)、評(píng)分項(xiàng)，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系還統(tǒng)一設(shè)置加分項(xiàng)?？刂祈?xiàng)的評(píng)定結(jié)果為滿(mǎn)足或不滿(mǎn)足；評(píng)分項(xiàng)和加分項(xiàng)的評(píng)定結(jié)果為分值。
評(píng)價(jià)指標(biāo)體系7類(lèi)指標(biāo)的總分均為100分。7類(lèi)指標(biāo)各自的評(píng)分項(xiàng)得分按參評(píng)建筑該類(lèi)指標(biāo)的評(píng)分項(xiàng)實(shí)際得分值除以適用于該建筑的評(píng)分項(xiàng)總分值再乘以100分計(jì)算。（項(xiàng)目案例——中新天津生態(tài)城每類(lèi)指標(biāo)基礎(chǔ)得分50分，評(píng)分項(xiàng)總分為50分。各自的評(píng)分項(xiàng)得分按參評(píng)建筑該類(lèi)指標(biāo)的評(píng)分項(xiàng)實(shí)際得分值除以乘以50分，再加上基礎(chǔ)分50分計(jì)算）。綠色建筑評(píng)價(jià)的總得分按下式進(jìn)行計(jì)算，其中評(píng)價(jià)指標(biāo)體系7類(lèi)指標(biāo)評(píng)分項(xiàng)的權(quán)重按照表3取值。
3）各類(lèi)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，與成本相關(guān)的控制項(xiàng)和評(píng)分項(xiàng)如下表所示：
成本：基本構(gòu)成及變動(dòng)趨勢(shì)
采用綠色建筑技術(shù)不會(huì)導(dǎo)致成本大幅度攀升，以下觀點(diǎn)可以避免我們對(duì)綠色建筑在成本認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：
1）綠色建筑不一定會(huì)大幅度增加成本。有人混淆了增量成本與總成本的概念，導(dǎo)致綠色建筑一定會(huì)大幅度增加成本的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)；
2）高星級(jí)不一定高成本才能達(dá)到。綠色建筑采用不同的技術(shù)路線(xiàn)可以使同一評(píng)價(jià)等級(jí)的綠色建筑增量成本產(chǎn)生較大差異。個(gè)別綠色建筑有綠色建筑技術(shù)堆砌的現(xiàn)象，過(guò)度“綠色”而造成不經(jīng)濟(jì)，不低碳；
3）綠色建筑零增量成本、低增量成本技術(shù)運(yùn)用的越來(lái)越多，高增量成本的技術(shù)使用相對(duì)較少，使得綠色建筑增量成本呈下降不斷趨勢(shì)；
4）國(guó)家及地方政府資金補(bǔ)貼，抵消了綠色建筑大部分的增量成本。
下面，對(duì)幾項(xiàng)增量成本技術(shù)進(jìn)行詳細(xì)解釋?zhuān)?/font>
1）負(fù)增量成本技術(shù)：不僅不會(huì)增加建筑成本，反而能夠降低建筑成本的技術(shù)，如使用本地建材、本地植物、建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化、人均用地面積控制等；
2）零增量成本技術(shù)：在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行方案優(yōu)化，采取措施引入被動(dòng)節(jié)能技術(shù)，隨著市政配套設(shè)施完善，一些常規(guī)技術(shù)也成為零增量成本技術(shù)；
3）低增量成本技術(shù)：指在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)合理的前提下，采取投資回收期短、效益明顯的技術(shù)，如圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱、太陽(yáng)能熱水技術(shù)等綠色技術(shù)措施；
4）高增量成本技術(shù)：指投資回收期長(zhǎng)，需要投入成本較大的技術(shù)，如太陽(yáng)能光伏、帶自控裝置的可調(diào)節(jié)外遮陽(yáng)、屋頂綠化等。
綠色建筑增量成本計(jì)算目前尚無(wú)明確的綠色建筑增量成本計(jì)算方法，項(xiàng)目申報(bào)單位提出的數(shù)據(jù)不夠?qū)I(yè)，尤其是在計(jì)算“增量成本”時(shí)沒(méi)有減去“標(biāo)準(zhǔn)值”，即標(biāo)準(zhǔn)建筑中采用相應(yīng)技術(shù)的成本。
例如 一些申報(bào)單位將地源熱泵的成本直接算為增量成本而沒(méi)有減去如果不采用地源熱泵而用常規(guī)暖通技術(shù)的成本，由此造成計(jì)算成本過(guò)高，結(jié)果誤導(dǎo)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，誤以為綠色建筑是高成本建筑而對(duì)綠色建筑技術(shù)的使用望而卻步。
《關(guān)于加快推動(dòng)我國(guó)綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（財(cái)建[2012]167號(hào)）中指出，對(duì)于生態(tài)城區(qū)，新建建筑全部建成綠色建筑，其中二星級(jí)及以上綠色建筑達(dá)到30%以上，2年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)規(guī)模不少于200萬(wàn)平方米，資金補(bǔ)助基準(zhǔn)為5000萬(wàn)元；對(duì)于高星級(jí)綠色建筑，二星級(jí)補(bǔ)助45元/平米，三星級(jí)筑補(bǔ)助80元/平米。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技項(xiàng)目近年來(lái)特別開(kāi)辟了針對(duì)綠色建筑的研究方向?？稍偕茉蠢谩⑼庹陉?yáng)、雨水集蓄、市政中水、預(yù)拌混凝土、預(yù)拌砂等綠色技術(shù)在部分地區(qū)逐漸被強(qiáng)制推廣應(yīng)用，價(jià)值“被動(dòng)技術(shù)優(yōu)先、主動(dòng)技術(shù)優(yōu)化”等綠色建筑理念的認(rèn)知不斷深入，許多增量成本低、地域適應(yīng)性好、技術(shù)體系成熟的綠色建筑技術(shù)逐漸被市場(chǎng)接受，綠色建筑的增量成本逐年降低，如下圖所示。
（a）居住建筑
（b）公共建筑
綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目歷年成本變化情況
截止2014年，居住項(xiàng)目一、二、三星級(jí)綠色建筑的增量成本分別為23元/平、66元/平、121元/平，公建項(xiàng)目一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)綠色建筑的增量成本分別為44元/平、102元/平、161元/平，整體低于先前行業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，綠色建筑的增量成本呈現(xiàn)逐年降低的趨勢(shì)。
案例分析
項(xiàng)目地點(diǎn)：天津中新生態(tài)城
規(guī) 模：總建筑面積7.4萬(wàn)㎡（其中：地上5.54萬(wàn)㎡）
業(yè) 態(tài)：容積率1.2，多層住宅。
該項(xiàng)目已獲得三星級(jí)綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)。該項(xiàng)目所依據(jù)成本指標(biāo)參考表如下表所示。
該項(xiàng)目所采用綠建技術(shù)的具體成本，如下表所示：
關(guān)于綠色等級(jí)認(rèn)證收費(fèi)以XX項(xiàng)目報(bào)價(jià)表為例，供參考：
該項(xiàng)目外圍護(hù)結(jié)構(gòu)成本方案，如下表所示：
【
天津75%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)成本方案（洋房）如下表所示：
對(duì)比天津75%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)該項(xiàng)目成本增量，如下圖所示：
總 結(jié)
綠色建筑是在全壽命期內(nèi)最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。
綠色建筑的評(píng)價(jià)分為設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)、運(yùn)行評(píng)價(jià)，綠色建筑分為3個(gè)等級(jí)：一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)。建設(shè)綠色建筑會(huì)產(chǎn)生一定的增量成本，但綠色建筑不一定會(huì)大幅度增加成本，高星級(jí)也不一定需要投入高成本才能達(dá)到。隨著“被動(dòng)技術(shù)優(yōu)先、主動(dòng)技術(shù)優(yōu)化”等綠色建筑理念的認(rèn)知不斷深入，許多增量成本低、地域適應(yīng)性好、技術(shù)體系成熟的綠色建筑技術(shù)逐漸被市場(chǎng)接受，使得綠色建筑增量成本呈下降不斷趨勢(shì)；加之國(guó)家及地方政府資金補(bǔ)貼，抵消了綠色建筑大部分的增量成本。
同時(shí)，除極個(gè)別綠色建筑項(xiàng)目外，一般綠色建筑項(xiàng)目在5~10年內(nèi)均能收回綠色技術(shù)所帶來(lái)的成本增量，經(jīng)濟(jì)效益明顯。
