這是東方園林（002310.SZ）這家曾經(jīng)春風(fēng)得意的“地產(chǎn)+”上市公司最近遭遇的尷尬局面。

 

5月21日，東方園林發(fā)布公告稱公司原計劃發(fā)行的10億元公司債券，實際發(fā)行規(guī)模僅0.5億元。發(fā)債遇冷，隨即讓東方園林股價遭遇“過山車式”下跌。

 

自5月17日以來，東方園林(002310.SZ)股價連續(xù)六個交易日下跌。5月24日收盤報15.03元/股，較5月16日收盤價19.55元/股，跌逾23%，市值蒸發(fā)超121億。

 

有人形象地形容，東方園林遭遇“股債雙殺”。

 

財政部官員到訪

 

不知道為什么中國的媒體和資本市場都樂見民營企業(yè)倒下。受東方園林發(fā)債遇冷事件影響，所有環(huán)保和PPP（政府和社會資本合作，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項目運(yùn)作模式）概念上市公司股票最近都遇到了股價連續(xù)下跌的慘劇。

 

5月25日，財政部PPP中心副主任韓斌帶隊，與北京大學(xué)PPP研究中心、中國PPP基金等一行前來調(diào)研，韓斌肯定了東方園林突出PPP運(yùn)營管理和專注生態(tài)環(huán)保等工作。

 

在媒體發(fā)布的新聞當(dāng)中，東方園林提出至今為止，該公司沒有一個PPP清退退庫的案例。

 

此時，財政部官員來訪，個中深意，不言而喻。

 

整體來說，東方園林“股債雙殺”的局面暫時是穩(wěn)住了，但是PPP概念股成了資本市場一個脆弱的板塊。隨著財政部PPP檢查和清退庫工作的進(jìn)行，以及今年國家防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險工作的推進(jìn)，昨日還是香餑餑的PPP概念，今日成了上市公司們不愿意貼的標(biāo)簽。

 

那么，話說回來了，東方園林究竟是撞了什么槍口，才遭到資本市場的“股債雙殺”結(jié)局，致使公司形象從欣欣向榮，一夜之間變成如履薄冰？

 

千錯萬錯，錯在東方園林不該在此時發(fā)債融資。

 

此時，國家清理地方債務(wù)和降低負(fù)債、化解風(fēng)險的工作正在穩(wěn)步推行，而財政部也配合化解財政風(fēng)險的工作，在做PPP項目檢查清庫工作。此時，PPP概念的上市公司股票，正遭遇資本市場的謹(jǐn)慎觀察。但是東方園林這次發(fā)債據(jù)稱已經(jīng)籌備了1年多的時間，好不容易批下來，不發(fā)也不行。結(jié)果發(fā)出去了，卻遭遇了無人認(rèn)購的尷尬局面。

 

這個遇冷不打緊，立即又引來了關(guān)于東方園林公司財務(wù)是否健康的質(zhì)疑。

 

公開資料顯示，2016-2017年東方園林籌資活動現(xiàn)金分別為 105.3億元 、161.1億元，未來三年預(yù)測分別為629.9億元、400.8億元、178.6億元。

 

這說明東方園林開始通過短期借債和長期借債來籌措資金。根據(jù)東方園林的償債能力，盡管未來三年有償債能力，但仍然不太樂觀，資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)測未來三年會達(dá)到70%甚至以上。

 

值得注意的是，東方園林短期借款在2016-2018年都呈上漲趨勢，2016－2018年分別為-7.692億元、9.95億元，552.4億元。長期借債雖較2016年7.85億元有下降，但是東方園林2018年以來新中標(biāo)項目就多達(dá)21個，這就意味著未來三年借債有上漲趨勢。

 

PPP項目需要企業(yè)先行墊付資金，有投資周期長、見效慢、回款周期長的特點。東方園林中標(biāo)的項目，多是與政府合作的PPP項目，建設(shè)期1-3年居多，中標(biāo)金額動輒數(shù)百億元，并且從上述分析來看東方園林的資金狀況，過去的兩年乃至未來三年并不樂觀。

 

5月份正是財政部清退不合格PPP項目的高潮，預(yù)計有10%的項目因為不合格而被退庫整改。很多地方項目被清退之后，導(dǎo)致地方政府和企業(yè)債務(wù)還不上，被銀行等金融機(jī)構(gòu)高度關(guān)注。而這兩年以來，東方園林因為PPP項目大發(fā)展。

 

據(jù)東方園林董事長何巧女介紹，東方園林公司共中標(biāo)PPP項目113個，總中標(biāo)額達(dá)1693億元，其中13個項目入選國家財政部第二、三、四批PPP示范項目。

 

開發(fā)商跨界需謹(jǐn)慎

 

在PPP項目操作過程當(dāng)中，入庫是很重要的一個環(huán)節(jié)，入庫才意味著可以獲得銀行貸款，而銀行對于PPP類項目的工程建設(shè)等貸款方案也是以財政部入庫為要求的。

 

所以，被清退出庫的項目，首先就將收到銀行的停貸等壓力，如果整改后依然不能重新入庫，就會面臨銀行要求提前清償貸款的要求，最終給公司帶來資金鏈的壓力。

 

這幾年東方園林發(fā)展勢頭很猛，據(jù)稱是抓住了國家生態(tài)補(bǔ)償發(fā)展戰(zhàn)略和PPP項目發(fā)展的機(jī)遇，將公司園林綠化的專業(yè)和西南地區(qū)等生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償省份的政績要求結(jié)合起來，幫這些省份從財政部等部門爭取生態(tài)補(bǔ)償修復(fù)專項基金，同時拿下這些生態(tài)補(bǔ)償項目工程建設(shè)，還可以享受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增值收益。

 

東方園林的業(yè)務(wù)模式，看起來是又幫助生態(tài)薄弱和生態(tài)被損壞地區(qū)進(jìn)行了環(huán)境生態(tài)的修復(fù)工作，又拿到了生態(tài)工程的建設(shè)項目，甚至還置換了一批房地產(chǎn)開發(fā)用地，可用于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。這個業(yè)務(wù)模式迅速躥紅，并被很多其他生態(tài)環(huán)保企業(yè)追求模仿。

 

據(jù)媒體報道，從2011年開始，東方園林就陸續(xù)從萬達(dá)等知名地產(chǎn)公司挖了很多地產(chǎn)高管，組建了自己的東方城置業(yè)地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)。

 

既然東方園林也做地產(chǎn)，于是很多開發(fā)商就將東方園林作為學(xué)習(xí)的榜樣，尤其是這兩年開發(fā)商二級開發(fā)業(yè)務(wù)利潤低、發(fā)展困難，都在向上游城市、自然資源運(yùn)營環(huán)節(jié)介入，東方園林給開發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供了一個可借鑒的路徑。

 

不過，很多房地產(chǎn)企業(yè)在做PPP業(yè)務(wù)的時候，喜歡讓地方政府保底回報。例如，某企業(yè)和某省合作了一個環(huán)保類的PPP項目，除了置換到一些土地外，企業(yè)還希望政府出面以隱性擔(dān)保的方式承諾這個項目的保底回報率，例如7-8%這樣的基礎(chǔ)回報率。這樣做的目的是，假如這個項目沒有進(jìn)入財政部的PPP項目庫，那么憑借這個保底回報率也可以向銀行申請貸款。

 

但是，這樣做恰恰是違反了財政部對于PPP項目不得承諾政府回報的規(guī)定。財政部之所以要推行PPP模式，就是為了減輕地方政府負(fù)債，如果政府承諾回報率，等于又增加了政府負(fù)債，與推行PPP初衷相悖。這次財政部清理PPP項目庫，很多項目都是因為這個原因被清理出來的。

 

因此，如果開發(fā)商向房地產(chǎn)開發(fā)的上游延伸，必然要具備真實的產(chǎn)業(yè)本領(lǐng)。搞PPP類型業(yè)務(wù)就要真做，而不能搞“保底回報”等假PPP。這對于很多新進(jìn)入城市開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的開發(fā)商們來說十分必要，仔細(xì)研究清楚政策，千萬不要貪便宜而走近路，以至于出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。